焦点房地产

   《经济半小时》调查的“房企囤地谜团”消息成为这几天最受媒体关注的新闻，作为节目的评论员，笔者已经接待了不下20批次的媒体跟踪报道。

    事实上，这是一个笔者早就想要揭露现象（见笔者2007年相关文章），笔者也写过许多关于这方面的文章，然而，作为单一的个体，笔者的能量有限，难以引起社会的反响。我想，也只有央视具备这个能力，能够引起如此大的社会效应。

    上周在现场拍摄完工体4号地址后，央视记者就连线过盈大地产，然而盈大并没有给予正面回应，很是傲慢的给予一个“无可奉告”应付了事，或者，他们已经习惯了漠视舆论，习惯了游离于政策之外。

终于，盈大出面回复了，很被动的回复，顶不住压力了。我想，他们并没有想到这个事情会引起如此巨大的社会反响。今天香港盈大地产相关负责人李小姐在接受中新网采访时表示，"囤地"说其实是误会。
　　让我们回顾一下这块地的拍卖和转让过程。

位于北京东三环长虹桥边上的工体4号地，属于北京最繁华地段的一块地皮，2006年被李泽楷旗下的盈大投得，以5.1亿元人民币投得这块建筑面积为4.6万平方米的地皮，楼面地价每平方米1.27万元人民币。按照土地出让合同的约定，该地的开工日期为2006年9月20日，竣工日期为2008年3月31日。然而，3年多来，盈大没有动工意思，到今天仍只是一个大坑。今年8月，盈大突然将这块地皮以1.18亿美元(约9.2亿港元)转手卖给瑞安建业，，根据盈大地产发布的公告显示，此次工体四号地的交易，为其赚取税前利润大约为2.35亿港币。

对于为何将工体4号地的开发权转让给瑞安建业？盈大地产的李小姐坦言，将工体4号地的开发权转让给瑞安建业是在公司整体战略指导下所做的选择。一方面盈大地产看重瑞安建业在业界的影响力。另外，公司当时购入该项目是考虑它的整体规划、形象等可以和毗邻的"北京盈科中心"发挥协同效应。现在转让出去后，也会保证协同效应的实现。
　　而对此前媒体报道的工体4号地为何闲置了三年半的时间？李小姐表示，工体4号地项目签订合同后，盈大地产于2006年4月起委托建筑设计师进行设计与施工研究，并于2007年7月开始前期施工准备及土地开挖工程，并未将项目闲置。之所以开工后进展缓慢，一方面缘于建筑设计及审批花费的时间超出预期，另一方面，因为2008年奥运会的影响，项目被迫暂缓。
　 是盈大不了解中国政府的相关政策？还是他们认为可以享有特权，凌驾于政策，？

1999年国土资源部门发布的《闲置土地处置办法》中明确规定，“对超过出让合同约定动工开发日期满一年而尚未开发的，征收土地闲置费；满二年未动工开发的，将无偿收回土地使用权”。2007年9月，国土资源部再次下发通知，除了重申这个政策之外，另外规定单宗土地必须在3年之内竣工。2008年1月，国务院再次下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》，对囤地的各种现象明确了处罚尺度。

工体4号地应该在06年9月开工，08年3月竣工；盈大的解释是2007年7月才开始前期施工准备，而转让时间在09年8月，早就违反了国家相关规定。按道理，这块地07年就应该处以1亿元的罚款，08年就应该被无偿收回。

    同时，国家关于土地增值税的规定中明确：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人土。土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％；增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。按照盈大的转让价，工体4号地的溢价已经将近100%，应该征收40%的土地增值税。

    然而，在公告中并没有看到盈大被处罚和缴纳巨额增值税的任何消息。

    昨天就有记者采访，说有专家为盈大辩解说盈大没有囤地，在内地也没有土地储备。然而，港资企业在内地“炒地皮”是早有先例。长江实业在北京著名的别墅项目长实“益天下”项目，土地被长江实业囤在手中长达10年之久才动工，同样长江实业在福州的“三坊七巷”开发项目，也是历时10年左右才动工。而包括新世界在内的其他港资背景房企，在内地囤地炒地的行为远远早于国内房地产开发商，可以谓之“炒地”的鼻祖。笔者之所以和央视举例盈大工体4号地，除了因为这个案例典型、地块核心，正是基于这个原因。

    盈大的回应如此软弱无力，或者，是以为可以敷衍了事？

    如果没有央视，工体4号地将远离公众的视线，感谢央视，作为媒体，就应该要勇敢地承担起舆论监督的职能，就应该要挑战那些有着强大背景的强权者。

    以下是笔者收集各大上市房企财务报表上得出的数据：（数据截止9月30日）

    这份榜单中还漏了另外一个囤地的巨头上海绿地，根据媒体报道，上海绿地的土地储备已经达到4156万平方米，加上以上十家企业，这些品牌房企囤地面积已经达到3.5亿平方米。

    根据中国指数研究院的数据，10 月全国60 个重点城市共成交土地800 宗，环比增加22%，同比增加225%；成交土地面积4432 万平方米，其中大部分土地均被上市房企拿下，笔者预计，到年末，这份榜单上的房企屯地面积极有可能将达到恐怖的4亿平方米。

    如果严格按照国务院的相关政策，那么，榜单上的这些房企必须在3年之内将囤积的土地开发完毕，那么平均每个房企每年至少需要完成的竣工面积将超过1000万平方米，销售压力将变得无穷的大，这些房企怎么可能还能将旗下项目大肆提价？