焦点房地产

时间过的真快，转眼即到了十一月份。上海的秋季是短暂的，迷人的时光还没有细细的体味，繁琐的事情接踵而至；貌似，工作后读书成为一种奢侈的享受。不过忙里偷闲，每天保证相当的阅读量，可以活跃自己的思维，同时寻找新的素材。诱惑和遗忘是需要不断抗拒的，时间管理也就显得极为迫切。

一杯浓茶，白天的喧嚣渐渐趋于平静，轻柔而典雅的音乐，复杂却又简单的思绪，坐在电脑前阅读先贤的著作，穿越时间和空间的障碍，体悟感觉的分析。常和朋友说，上海不是养人的地方，没有钱寸步难行，堵塞的交通，紧张的节奏，高额的花销；不过这里也是追梦的地方，尤其是白领一簇，摩天大楼，衣着光鲜靓丽，整日与高级人才为伍，这可能就是人们常说的“人以群分”。每个人都有给自己的定位，对自己的希望也就成为自己选择朋友圈的重要理由，这可能也是部分人不愿意离开上海的原因；因为离开这里去一些二线城市，虽然压力是小了，但是也渐渐脱离了自己所追求的群体。

思绪慢慢的又偏离了楼市的轨迹。可能由于九月和十月楼市并没有像部分人士所描绘的“铜九铁十”，反倒是在十月下旬成交量出现强劲反弹；从而引发部分人士的担忧，未来房价到底是涨还是跌啊？近期不少的朋友纷纷问及关于未来楼市走向的问题，由于咱不是预言家，也不是先知，无法清楚的看到未来的走向，所以对于这些提问只好拒绝回答。当来调研的朋友谈到楼市未来走向时，戏谑的回答到：政府不是上帝，不可能一手遮天；对于房价我更相信万有引力。我们提了这么久的市场经济，最后还是寄希望政府解决一切，这是非常有意思的事情；如果相信市场经济，那么楼市的调整是不可避免的。

在9月份的《关于今秋房地产相关问题的几点看法》中，指出“金九银十”不会是楼市的拐点，相信九月和十月楼市依然会有一段美好的光景；不过2010年可能重新陷入低迷期，2007-2010年楼市将呈现“M型”的走势。（详细的原因，见2009年10月12日博文）

从目前掌握的资料看，我们将继续维持这一观点。近期人民币升值预期重新增强，从深圳“外汇背包客”数量的剧增，就可以感受到人民币套利和套汇的空间带来热钱涌入的激情。像上海这种国际化都市，股市和楼市成为投资客重点关注的领域。其实从身边的朋友拥有的两套以上住宅的数量，管中窥豹，就可以明白上海楼市投资性需求可能被低估。虽然外资个人投资者身影在缩减，但是外省市财团像买白菜一样的大规模购房是恐怖的。根据草根层面的调研和部分媒体的报道，09年上海投资性购房的需要应该不低于20%。

虽然房价收入比是一个很有争议的指标，但是从某些方面能够反映房价的快速上涨逐渐偏离人们正常的购买力水平。一个简单例子，假定在上海买80平方米的住房，单价每平方米15000元，总金额120万；同时假定税后6000的收入，年收入按照8万；用粗略的估算房价收入比约为15倍，这比一个经济富裕的发达国家还高。某些专业人士，以社会主义发展的新阶段为借口，认为中国经济的高速发展必然带来高的房价收入比。不过历史也告诉我们，这种情况不可能持续，让我们拭目以待。

这是一个时代的缩影。让富人更富的马太效应，在大城市这里尤为明显。传统的观念：拥有自己的房子，才有家的感觉；这种消费理念，带来的是结婚是以有房为前提的。更有意思的是，中国没有经历过资本主义的洗礼，几千年的封建社会的遗留思想不可能根治；父母积极的储蓄偏好，目的是为了子女买房；好像这已经成为了一种稳定的消费模式。貌似这是一件有意思的事情，部分人是与房子和物质结婚，而不怎么关注精神和休养方面的共识。

为什么认为2010年楼市将出现新一轮调整？2008年的调整并没有结束，本应该出现的破产、兼并、重组因为政府的救市而中断，部分企业没有经历风险教育的课程，看看2009年的地王就明白这个市场多么的疯狂。2008年的奥运会没有能拯救北京的楼市，相信2010年的世博会也不是仙丹妙药。我们认为2010年是2008年调整的继续和延伸。

太阳底下没有新鲜事。只要认真的研读日本、美国、韩国等国家的经历，就能够明白天下没有免费的午餐，这一轮疯狂的上涨是为了接下来猛烈的下跌。值得关注的是上海的城市化进程已经超过87%，65岁以上的老年人已经超过15%的比例——老年社会已经开始；假定平均结婚年龄是28岁，那么80年代出生的“婴儿潮”结婚期也慢慢进入了尾声，人口红利将会在2015年快速消失。