焦点房地产

二手房买卖合同中的约定不明

案例：2009年8月6日，陈某与赵某通过某中介公司签订了一份《房产买卖合同》，合同约定陈某将自己所拥有的抵押于深圳市平安银行的一套房产出售给赵某，总房款为180万元。合同约定，赵某于签订合同当日向陈某支付定金人民币10万元， 2009年8月25日之前，赵某应当支付首期款（除定金外）人民币20万元，并将该笔款项按以下      方式进行监管：A、到买方贷款银行进行资金监管。B、到国土局进行资金监管。剩余房款买方由按揭方式进行支付。由于中介方的疏忽，监管方式一栏直接以“\”划掉。

合同签订后，赵某支付了定金人民币10万元，但是由于一直未能凑足首期款，赵某迟迟未能做资金监管及按揭申请手续。2009年12月5日，陈某向赵某发出了《履约催促函》，要求赵某于收到此函后3日内办理资金监管及按揭手续，否则视为违约。但是赵某在限定的期限内仍未履行。于是陈某便没收了赵某的定金，并将房产另行出售给了刘某。

     赵某得知陈某将房产另售后，认为合同对监管方式约定不明，双方应协商解决，在此情形下，陈某将房产擅自另售，显然属于违约行为。赵某遂起诉至深圳市某法院，要求解除买卖合同，判令陈某违约，双倍返还定金。法院经审理后，认为合同并未约定首期款的监管方式，事后原、被告也未能达成补充协议，双方对合同的履行不能均有过错，且该合同事实上已经不能继续履行，遂判令解除双方签订的买卖合同，陈某返还赵某定金10万元，驳回赵某其他诉讼请求。

     笔者认为，法院以约定不明判决该案显然有些不当。根据合同法第六十一条，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。根据二手房买卖的交易惯例，首期款监管的单位一般都是买方贷款银行，只有业主红本在手的情况下，才有可能在国土局进行首期款监管。且支付首期款是买方的义务，买方应当积极联系卖方进行协商，而不是在收到卖方的《履约催促函》后仍置之不理。买方的行为显然是交易不能履行的主要原因，应当承担合同约定的违约责任。

    在二手房买卖合同中，由于涉及的问题比较多，买卖双方经常会忽视一些条款的约定或者约定不明确。例如，在签订合同时约定交易产生的税费由买方承担，但是在合同履行中，由于税费政策的调整，多出一笔营业税。此时，卖方认为既然约定了由买方承担全部税费，那么该笔费用就应当由买方承担，但是买方则认为这笔税费是新出政策，应当按照国土局的规定由卖方来承担，且之前约定承担全部税费是在没有此笔税费的基础上，现在要求由买方承担，显然是不公平、不合理的。再例如现在闹的沸沸扬扬的银行贷款政策的调整，导致之前签订的很多房产买卖合同，由于无法得到银行贷款而不能继续履行。由于合同约定的交易方式为银行按揭，对于贷款政策调整导致无法按揭的情形没有约定，已经成为现在二手房买卖中最常见的纠纷。

    根据合同法，约定不明的时候，按照合同有关条款或者交易习惯确定。但是二手房买卖的交易惯例在司法实践中仍未能得到认可，法院判决不公的现象屡有存在。因此，笔者建议，在房产买卖合同中，一定要将方方面面考虑周全，进行书面约定，不要想当然的认为这是大家都知道的规矩，不需要约定。一旦发生纠纷，不但损害买卖双方的利益，中介方也因促成约定不明的合同被双方责怪，无法收取报酬。

                                                                        中联地产 孔律师