焦点房地产

4月1日是西方 “愚人节”，而在这天之前，中国消费者感觉已经被愚弄了一把。

3月31日是地方政府公布本年度新建住房价格控制目标的截止日期，众多消费者对此政策寄予厚望。不过，让很多人意想不到的是，地方政府出台的房价调控目标，基本变成了房价上涨目标。

此时尴尬的并非地方政府，也非中央政府，而是消费者自己。消费者之所以感到被愚弄，其实是误判了政策。在消费者看来，房价调控政策似乎应该就是降价政策，但无论是市场本身，还是宏观政策，似乎都不支持调降房价。

那么房价调控目标何以最终落实为涨价目标？这其中贯穿了三大逻辑。

其一，市场的逻辑。

我们知道，决定住房均衡价格的表面因素是供求关系，而真正影响需求和供给背后的因素复杂。影响消费者购买决策的因素包括货币、信贷、税收、居民可支配收入、预期等。影响厂商提供住房供给的因素包括土地供给、信贷和税收政策等。

短时间内，住房供需矛盾难以缓解。就供给方面看，虽然政府意在大幅增加保障房供应，以解决住房长期供给不足问题，但保障房建设需假以时日，而短期内，由于政府在土地供给方面偏向保障房，商品房用地比重下降，再加上开发贷款也因调控受到抑制，这必然减少商品房供给数量。在需求方面，虽然限购令取得抑制需求效果，但流动性过剩局面无法缓解，居民通胀预期较高，因而受到短期抑制的住房需求并未得以消化，市场供需矛盾在一两年内无法化解，市场并不支持降价预期。

其二，政策的逻辑。始于去年4月的房地产调控，其力度史无前例，也被舆论理解为“真调控”。然而，此番政府在进行房地产调控时，存在着复杂的两难心态。一方面政府担心房价失控，最终酿成泡沫崩溃，引发金融危机和社会危机；一方面也担心房价下降会产生信贷风险，并引发既得利益群体不满，产生新的矛盾。因此，从政治和经济角度考虑，政府更倾向于维持房价稳定，或者是维持较小上涨幅度。房地产调控的基本政策逻辑就是以时间换空间，即通过增加保障房建设和提高居民可支配收入，来实现稀释房地产泡沫，缓解危机压力的目的。由于支撑高房价的最重要因素是货币因素，那么在人民币升值无法到位，信贷货币供给也无法大幅减速背景下，政府不可能真的指望房价能够降下来。

其三，利益的逻辑。房地产调控涉及多方利益调整，因而政策执行过程也是利益博弈的过程。地方政府由于过度追求土地财政而被广为谴责，但受既得制度利益驱动，地方政府并无降低房价的冲动。从建设成本看，住房成本很大部分来源于土地转让金和各种税收，如果地方政府制定降价目标，必然要削减地方财政收入，这显然会遭到抵制。同时，如果设定降价目标，必然导致现有住房资产价值缩水，那些通过贷款已经购买商品房的居民，会持反对意见，从而使降价政策丧失部分民意基础而缺乏正当性。

总之，从市场趋势和政策基础看，新建住房调控目标最终必定会落实为涨价目标。政策演变结果与社会期望差距较大，凸显这项调控政策的荒唐。由此可以看出，房地产调控政策掺杂了过多的行政和政治因素，既脱离市场经济本意，也脱离公共决策逻辑，其更多体现了政策制定者的短视和无知。

就房地产调控而言，除了改革住房制度，推进保障房建设之外，中央政府最该做的主要有两点，一是抑制货币供给，消除房价长期上涨的根本性因素；二是改革土地和财政制度，将土地供给多元化和市场化，从而增加商品房供给。调控政策制定者不应该直接让地方政府制定涨价目标，毕竟地方政府要考虑自身利益，同时，地方政策本身也要受制于宏观政策影响，特别是货币、财税和土地政策，实际成为影响地方决策的根本性因素。

正如温家宝总理自己讲的，让市场决定商品房价格，让政府保障老百姓住房。唯有充分推动政府改革，减少政府对市场的行政干预，并强化政府的公共服务职能，才能解决住房供需矛盾问题。唯有建立合理的住房制度，才能做到居者有其屋。

“愚人节”过后是中国的“清明节”，一场春雨悄然降临北京。“随风潜入夜，润物细无声”，悄无声息之中，人们感到了春天的气息。这让我想到宏观政策，那些真正发挥作用的政策都是在不知不觉中改变了市场行为，而那些轰轰烈烈的运动，过后看来可能就是一场闹剧。

以中国人的智慧，制定房价调控目标政策不可能是愚蠢的政策，但一定是愚人的政策，既愚弄了他人，也愚弄了自己。

（原文发表于搜狐“最专栏”）