焦点房地产

    日前央行公布了一季度金融运行情况，3月末北京房地产贷款余额增幅连续11月回落，个贷增幅不到10%。链家地产认为，在持续紧缩的信贷政策下，未来房企和个人贷款压力仍会增加，新房价格或将率先下降。

    房地产贷款增长放缓，未来房企压力加大

    根据央行发布的信息显示，3月末北京房地产贷款余额增幅连续11月回落，其中全市房地产开发贷款余额为4419.3亿元，较年初减少78亿元。链家地产市场研究部首席分析师张月认为，在持续紧缩的信贷政策下，未来开发商资金压力将逐渐加大。一方面，今年以来存款准备金率已上调4次，累计上调幅度2个百分点，意味着本市今年来累计从北京金融体系冻结资金达到1289亿元。开发商能够获得贷款额度将大大减少。房地产开发贷款的重心也逐渐转向保障性住房，1季度保障性住房开发贷款比年初增加64亿元，占全部房地产开发贷款新增额的55.4%，使得开发商可用的贷款额度更加紧张。

    另一方面，除贷款外，开发企业其他资金来源渠道都出现了不同程度的收窄。1季度全市开发企业的到位资金中，利用外资和企业自筹资金以及来源于定金及预售款的资金较去年4季度分别下降58%、45.6%和42.3%。企业面临贷款难度加大、融资渠道收窄的双重困境。尤其在调控政策下，销量减少导致开发商资金回笼明显减少。如果市场再继续走低，开发商面临的资金压力将不容忽视。

    调控下个贷增长不足10%，存量房贷款占比增加2个百分点

    央行数据显示，3月末全市个人住房贷款余额3561.8亿元，同比增长9.4%，增速较上年末下降5个百分点。张月认为，在调控作用下住宅交易量明显下降，1季度新房成交量同比下降35.8%，二手房同比下降8.44%，个人住房贷款随之减少。另外由于贷款额度的限制，个贷审批更加严格，贷款难度也随之增加，又反向导致了有效购房量的减少。从贷款类型上看，3月末存量房贷款余额占个人住房贷款33%，比年初增长2个百分点。存量房市场自我调节能力更强，在买卖双方僵持的过程中，出现议价空间加大、个别区域挂牌价下降的现象。成交量下滑程度小于新房。

    从4月的走势看，目前新房签约量为5550套，预计整月成交量与3月基本持平。链家地产市场研究部首席分析师张月认为，在信贷持续紧缩以及市场持续低迷的背景下，如果成交量仍在6000套左右的低位徘徊，开发商的资金情况将进一步吃紧。而目前贷款难批，又传出银监会可能会出台新规，房地产信托收紧也难以避免，开发商只有通过提高销量加速资金回笼。同时，即将进入5月的售房黄金期，开发商以价换量或将大范围展开，各种促销手段将会层出不穷，新房价格或将下降。