焦点房地产

    新快报昨天报道“4月广州一手楼价环比涨8.3% 假涨真跌？”：在广州一手楼价连续降了4个月以后，今年4月广州一手楼价又开始上升。昨日，网易房产统计阳光家缘数据显示，4月1日-4月27日，广州十区两市网签成交均价为12880元/平方米，与3月份均价11895元/平方米相比，环比上涨8.3%。这是广州一手房价连续下降4个月以来首次上涨。但业内人士认为这可能是“假涨真跌”现象，因为市中心六区、城郊新四区和两县级市一手房价均分别下降了11.4%和4.5%，只是市中心楼盘成交量增加拉升了整体均价。

　　4月楼市量价齐升

　　自新国八条在1月底实施后，随后广州又出台新限价令，广州楼市成交量萎缩，而一手住宅均价也连续4个月下降。但进入4月，楼市又出现量价齐升的情况。数据显示，4月1日-4月27日，广州十区两市网签成交均价为12880元/平方米，与3月份11895元/平方米相比，环比上涨8.3%。成交方面，4月1日-4月27日，广州十区两市网签成交面积为51万平方米，成交套数为4640套，日均成交套数为171.9套，与上月日均成交套数160.5套相比，轻微上涨7.1%。

　　除开增城与从化，4月1日-4月27日，全市十区一手住宅成交均价为14235元/平方米，与3月份13726元/平方米相比，环比微涨3.7%。成交套数则为3500套，日均成交套数为129.6套，与3月份日均成交套数113.8套相比，环比上涨13.9%。

　　市中心成交多拉高均价

　　尽管楼市出现量价齐升的情况，但业内人士认为并不一定表示楼市开始转暖，反而可能是市区盘促销导致成交增加的原因。房地产专家韩世同表示，近期楼市出现“假涨真跌”的现象，市中心楼盘降价促销，成交量上升，因此拉高了整体均价。

　　记者也发现，尽管4月整体均价上升，但实际上市中心六区和城郊新四区与两县级市成交均价反而是大降的。4月1日-4月27日，中心六区一手住宅均价达19474元/平方米，环比下跌11.4%；而其成交面积为20万平方米，占广州十区两市交易面积的比例为39.2%，与上月占据的比例相比增加16.5%。新四区与两县级市一手住宅均价则为8449元/平方米，环比下跌4.5%，成交面积为30.7万平方米，日均成交面积较3月份出现下降，跌幅为19.1%。这意味着4月市中心楼盘降价促销，使成交量占比有所上升，而拉高了整体均价。

　　值得一提的是，4月1日-4月27日，增城市成交均价达到10153元/平方米，与3月份相比大幅上涨17%，这也是增城单月成交均价首次上万元；从化市均价则为7999元/平方米，与上月相比轻微下降1.4%。

点评：半个月前，我在回答新华社书面采访时曾谈到：“近期一线城市的确出现成交回暖、甚至价格回升的现象，有些城市如广州还出现连夜排队购房、日光盘和夜光盘等现象。这些现象在我看来，并不是因为新政无效、调控变成空调的，反而是因为新政开始发挥效力，迫使开发商降价促销所带来的市场变化。因为，新政已经迫使开发商不得不采取降价促销的策略来应对限购、限贷等新政对市场构成的压力。

但为何会出现房价没降反升呢？因为，中心城区的楼盘促销即使是大幅度降价，其价格也要远远高于郊区盘和尾货盘，加上之前成交均价较低，现在中心城区成交放大，同样会造成反向的结构性价格变化，显得似乎房价在“上涨”，实际上房价是“假涨真跌”。为何会出现这样的现象呢？原因在于即使是网签，其成交数据也要比市场实际成交时间要滞后一星期左右。等到数据出来，市场已经发生一些新的变化。”

   可能是当时他们的关注点不在这里，而且市场还未能普遍关注到这一动向和现象，所以当时新华社没有采用我这个观点和看法。因此，我就以博客的形式发了一篇题为《楼市没降反升是因为房价“假涨真跌”》的文章。业界对我“假涨真跌”这一判断起初是将信将疑，甚至有同行认为我这是主观想象的结果，没有数据支持。

    说实在的，我们的数据都是滞后的，如果都要等到数据出来之后才能作出分析或判断，那这样的专家与普通的市民也没有多大分别。我之所以敢于根据市场出现的一些现象就作出上述的判断，是因为去年这样的情形接连发生了三次。

   每次新政出台都是这样三部曲：新政出台、市场观望——成交萎缩、均价假跌——市场回暖、价量齐升——新一轮政策出台、市场再度陷入观望……。我观察发现，每次市场回暖其实都是开发商降价促销带来的结果，但每一次都被说成“新政调控无效，消费者越涨越买”。

其实，消费者会这么傻吗？你不升不降他都不买，你涨价他反倒买了。这对那些“买涨不买跌”的投资客或许有用，但对购房能力有限的首次置业和二次改善型置业的买家而言，他们是不会越涨越买的，除非中了六合彩或脑筋有问题。

   还有一点就是，既然市场上会出现“假跌现象”——结构性均价下跌，那为什么不会出现“假涨现象”——结构性上涨呢？而且，我观察发现，往往结构性房价下降是实质性降价的先兆，除非市场的政策环境又发生大的变化。

   但由于开发商和媒体的误导，决策层往往只看到价量齐升的假象或变面现象，却无法看到市场回暖这种“假涨真跌”的真相。而且，往往由于统计数据的滞后，我们通常要依据一周、半月或一个月前的数据来对未来的市场做判断，显然很难准确判断和把握。

    如果市场已经出现了“假涨真跌”的现象，而且又已经有明确的数据支持，在这样的情况下，是否还有必要进行调控升级呢？如果不让前一轮的新政充分落实和发生效果，就又再次匆忙推出新一轮的调控，必然又会另已经发生变化的市场再度陷入观望僵持状态，使得有可能回落的房价反倒被再次高位“冻结”。

这就是为何以往调控越调越涨的根本原因——误判形势、开错药方。这样的错误和教训不要一而再、再而三，还要再三而四的犯下去了！

                                  2011年5月1日