经济理财

置顶讨论。

2007年年会观感

2007年5月13日，潘和张一贯如是较为平和可亲。第一句话为关注灾区人民，但并未多说。后来才得知当日早晨股东会前管理层开会决定SOHO中国慈善基金捐款200万，此前12日下午他们才抵达香港，对地震的事还不甚了解。（个人欣赏其务实低调的社会责任感，不过网络骂民和道德老师则义愤填膺  ）

 

到会人数不多，稀稀拉拉坐下。大部分为老头老太，少量管理层的Friend。年报印得太漂亮，给予批评。会间提问时间太短，给予批评。

但是重要的一点：刚开会不到一半，半数以上听众开溜，CEO张欣都担心大家还没填写投票单。剩下听众只有 20~30多人。只有两个散户提问，没发现（也不认得）机构投资者，这点我很喜欢。后来中间点票休息，出去才发现原来开溜的都在外面围成一堆吃点心  。

总的感觉股东大会有些潦草（不是管理层准备潦草，而是过程），大概跟上市时间不长，股东群体未壮大有关。

另对SOHO中国在北京的地位背景及开发中物业作些补充介绍:

1、据招股书中介绍：截至2006年底，SOHO中国为北京CBD内规模最大开发商，当时在CBD物业销售收入中占39%，开发面积占19%约155万平米。这是CBD区域内的。另之前其他产品，如SOHO现代城，早在多年前就已给全国人民留下深刻印象：当时的概念新颖，且销售后出现过因故客户集体要求退款，潘以无条件退款应对，最终楼盘销售成功，潘张夫妇被中央电视台邀请参加一个对话节目（我就是在那时建立对潘张的印象）。后在2005年，张组织推动的长城脚下的公社，获得威尼斯建筑设计双年展推动大奖（从而使SOHO中国在全球闻名）。具体信息可通过SOHO中国主页www.sohochina.com了解。迄今已有10个已开发及开发中项目（除众人瞩目的前门地块以外），且历次项目销售均比较成功；

2、三里屯商圈为北京黄金商业地段之一。与三里屯SOHO项目比邻的有香港太古集团的三里屯Village、世茂地产的世茂三里屯等重量级项目。预期08年4季度完成1期，09年3季度完成2期，届时可成为北京市中心一项可供出售的最大型商住综合项目。07年4季度开始预售。

3、SOHO中国历年对于土地储备都持谨慎态度，在06/07年各个地产商疯狂拿地时，SOHO中国没有太多动作。除三里屯外，仅在07年上市成功后收购了北京千禧和野力两个地产公司，获得SOHO北京公馆（高端豪宅）和光华路SOHO II期（原民源大厦烂尾楼盘）。另目前北京市中心仍有不少存量烂尾楼盘正待处理。近期潘曾公开表示，首要关注利润率高的项目，并在其调研后提出仍将集中关注北京的开发，放低外地的发展计划。

对SOHO中国的持续发展能力当拭目以待。也请有最新信息的朋友在此连接通告。

 

没看出这家企业的竞争力在哪?
地产行业属于惰性资产,净资产收益率很低.

鉴于地产行业的金融属性,倾向于购买拥有全国性项目公司且周转率快的.

支持企业分析贴！

LATTE 在上文中提到：
没看出这家企业的竞争力在哪?
地产行业属于惰性资产,净资产收益率很低.

附上万科的数据，我对数据的感觉比较迟钝，可能有些错漏。

我对SOHO中国关注的原因在于：相对稳健的财务状况+高利润率的商业模式+快速成长+我认为优秀的管理层+行业下行周期到来+机构普遍忽略

另外对于全国性房地产公司，目前的感觉是，这个行业往往强龙难压地头蛇。当然也会持续关注全国性的公司，但目前多为住宅地产，利润率低些。而全国性商业地产公司还不多见，商业地产在宏观向上的长期趋势下，利润率应该优于住宅地产且有稳固利基——地段。

关于前门地块的补充

 

前门地块是SOHO中国的一个核心问题。其上市幕资主要的投向就是这个项目。

前门地块位于天安门正对面（全中国只此一块对着天安门的商圈），原来密布北京老字号。该地块又名天街，是一条主干步行街及若干横向步行街组成。合计44块地，由北京天街公司负责开发，其中11块为1级开发，完成后需挂牌拍卖。

2007年3月，潘的丹石公司收购北京天街公司49%股权，并协议持有全部天街项目的收益及承担全部损失。据悉SOHO中国在此项目将可能保留50%以上作为持有租赁物业。

33块地建筑面积16.5万平米，11块地建筑19.5万平米。绝大部分用于商业用途。目前侧面了解到的信息是：主街修缮接近完成，苹果电脑、耐克等众多国际知名品牌入驻，原有老字号也悉数回归，但部分老字号负担不起租金，转而搬到较偏远的位置。

问题出在，SOHO中国原来打算在上市成功后，收购丹石持有的权益，并在竞拍中拿下另外那11块地。可是政府一直未批准对丹石权益的转让，并且也悄悄撤下原定的11块地中8块地的拍卖信息。此后天街项目一直在紧锣密鼓的修缮开发中，但对于权益问题一直没有批复。SOHO中国的资金投向成了不确定性很高的问题。再加上宏调预期，其股价因此在漂亮的年报数据面前暴跌。

个人看来，这个项目已是吃到嘴里没来得及咽下去的一块肉，目前无法判断政府的推迟是因为宏调的原因还是其他，但初步看应该不是政府关系问题。现在，只要该公司财务运作正常，手上的130多亿现金应该都是未来2年很好的筹码，而天街项目，则更多的可能趋向变成隐蔽资产。

未经证实数据：主街平均日租金为30~38元/平米左右。老字号因此叫苦。

 

SOHO中国主要开发区域分布

 

SOHO中国开发项目主要分布在图中红、橙区域，即CBD、三里屯和燕莎。其中三里屯也计划较多持有租赁物业。

CBD、三里屯是大量使馆聚集区，财富500强中超过100家在此设立营业据点。

近期内，我没有心思分析公司
一不留神就会去看地震的报道。
等我定下心来，慢慢的体会这篇文章。

挺好。好的开始是成功的一半。
不过建议呖呖宝细分Soho的利润来源，把握地产行业的商业逻辑。从盈利模式入手进一步分析企业。
SOHO属于商业地产，其利润来源中，地产的销售是其中一块，而商业地产的租赁收入是另外一块。当然07年股票发行的一次性利息收入也是一块。我们要分析他，必须拆细了，逐个分析各个分块的增长情况。
首先，商业地产的经营管理相当重要，好的经营管理，带来高的出租率和高的出租价格。这一块所带来的现金流是可观的。这一点可以从他以前开发的项目的现金流的增长情况分析。
其二，商业地产很考眼光和运作能力，地段选择正确与否，地产商的运作模式是否能不断创新，吸引眼球，至关重要。由于项目都是巨无霸，因此，一失足成千古恨，反之，成熟的持续运作能力则能够使周期性明显的地产行业便成弱周期行业。
其三，建议对比一下此行当的龙头中国海外、华润置地这两家，看看各自的土地储备、出租面积、平均租金、项目现金流增长情况，每年销售面积、销售价格、增长率、资产周转率、收益率等等，有利于更清晰地展现出各自的优劣。
SOHO在严冬来临之前，筹措到了一大笔钱，SOHO的品牌经营也相当有特点，在目前的价位，确实值得关注。再者据我观察，小潘同志为人还是比较厚道的，虽然他对于地产行业的认识、理解、境界仍与中海外、华润置地、万科由差距，不过也算是后起之秀了。
最后，谢谢呖呖宝给我们带来的分析。期待你的进一步解剖。

阿甘式投资 在上文中提到：
挺好。好的开始是成功的一半。
不过建议呖呖宝细分Soho的利润来源，把握地产行业的商业逻辑。从盈利模式入手进一步分析企业。
SOHO属于商业地产，其利润来源中，地产的销售是其中一块，而商业地产的租赁收入是另外一块。当然07年股票发行的一次性利息收入也是一块。我们要分析他，必须拆细了，逐个分析各个分块的增长情况。
首先，商业地产的经营管理相当重要，好的经营管理，带来高的出租率和高的出租价格。这一块所带来的现金流是可观的。这一点可以从他以前开发的项目的现金流的增长情况分析。
其二，商业地产很考眼光和运作能力，地段选择正确与否，地产商的运作模式是否能不断创新，吸引眼球，至关重要。由于项目都是巨无霸，因此，一失足成千古恨，反之，成熟的持续运作能力则能够使周期性明显的地产行业便成弱周期行业。
其三，建议对比一下此行当的龙头中国海外、华润置地这两家，看看各自的土地储备、出租面积、平均租金、项目现金流增长情况，每年销售面积、销售价格、增长率、资产周转率、收益率等等，有利于更清晰地展现出各自的优劣。
SOHO在严冬来临之前，筹措到了一大笔钱，SOHO的品牌经营也相当有特点，在目前的价位，确实值得关注。再者据我观察，小潘同志为人还是比较厚道的，虽然他对于地产行业的认识、理解、境界仍与中海外、华润置地、万科由差距，不过也算是后起之秀了。
最后，谢谢呖呖宝给我们带来的分析。期待你的进一步解剖。

 

赞同这个观点。呖呖宝同志加油，有了一个好的开始，加以努力必有大成 - 呵呵，怎么感觉倚老卖老了。  

以前做过的一个，以商业地产为主要业务之一的公司，http://q.sohu.com/forum/6/topic/1166541

挥舞鸡腿乱点鸳鸯谱=华人置业

艾葳　于　２００８年１月１１日

关键字：华人置业、初步、难说、资产型公司、

［开场］某个朝代，这是一个战火四起，民不聊生的时代，各路诸侯纷纷起兵，江湖上腥风血雨，各门牌英雄辈出　……　艾葳　—　柳川风门派的第二代弟子，身穿灰色长袍，脚蹬薄底布靴，面露倦怠之色，手里紧握着一根还冒着热气的鸡腿，这是他唯一的武器，也是今天一天的口粮　……　ＳＷ（西北方向）键、场景：黄泥岗，只见岗上遍地骷髅，突然间，两个面貌狰狞的强盗，挥舞着鬼头大刀，大声一喝，拦住了去路　……　说是迟那是快，艾葳挥舞着鸡腿向其中一个砍去　……　突然间只感觉眼前一黑，等慢慢醒来时，两只胳膊已被黑白无偿挽起　……　原来已经进了鬼门关　（呵呵，回想起上个世纪９０年代，计算机还是文字时代，当时盛行的文字ＭＵＤ，现在回想起来还是其乐无穷　……　可惜疏于练功，到１７岁成年之时，还是打不过江湖上任何一个女侠）

昨天　港股价值投资者　简单提到过华人置业，原本因为基于回避宏观经济依赖性行业的策略，基本上将此类企业安排到较后的时间去研究，不过既然提到了，那就顺便察看一下，只是略微看了一点点资料而已，仅在此发表一些浅薄的看法，不足之处望见谅。

公司：华人置业０１２７。ＨＫ

参考资料：２００１年－２００６年年报；２００７年中报；若干有关项目收购的公告资料；互联网上能够搜索到的少许公开信息

总用时：约１２０分钟

契机：原本无意讨论此等公司，不过既然有人提到过，并且我觉得从估值方法角度考虑，这家公司还是有其独特的意义（或许与大多数企业的分析方法有所不同），也就稍微发表一下浅薄的看法，就像那个只有鸡腿作为武器的，不知天高地厚的江湖小人物那样　……

公司特点：这是一件典型了“资产型公司”，我想对这一类企业的估值，就是从“资产价值”的角度去考虑。至于其他的，非主流因素，暂且都可以先放到一边。

从２００７年中报来看，净资产达约３８０亿（单位：港币，下同），如果按最新公布证券收益３６亿，以及预算下半年租金收益及出售可供出售物业资产收益大致相当于历史水平考虑，那么年底时，它的净资产值大约估计为４３０亿左右。

对于这些资产，我想可以将其划分为３部分来分别考虑，将负债平摊与（１）、（２）类资产项下，下面所列全部指净资产水平：

（１）租赁类资产，可产生稳定租金收入：预计大约为１００－１２０亿左右

（２）可供出售物业资产：我想大约可能有２００亿元左右

（３）证券类金融资产：按年末公布大致为９０亿元

另含约２０数亿元现金及现金等价物资产

那么剩下的就是对这三种资产分别进行投资价值分析。至于这些资产正确估值，根本没办法做到，我想即便大股东自己也不一定完全清楚这些资产的真实内在价值。

既然这样，我们只能试图分析它的“价值底线”，至于超过价值底线之后，到底能值多少钱（比如能涨到多少），这个就很难说了。不过从２００１年开始的经营记录来看，看起来还不错，至少是一个比较稳健和负责任的经营者，并且在投资方面，感觉也有不俗的决策能力。

如果分别考虑：

（１）租赁类资产，从可查询资料的片断来看，这部分资产的净资产收益率水平大致维持在７－８％的水平，按此计算，如果我的年收益率要求是１０％（下同），那么这部分资产的现值大约应该至少打上７－８折，也就是大约相当于８０亿。

（２）（３）查看从２００５年的业绩报告，就可以看出，之后的大部分所谓“净利润项目”，其中大部分来自于“公允价值的变动”（其他的就是上述租赁类资产所产生的稳定现金流入，主要就是这两部分构成）。也就是说，从２００５年开始的净资产值比如从１６０亿上升到４００亿水平，基本上依赖于公允价值变动（含投资收益部分），这就遗留了一些变数。我想处于保守考虑，可以将第（２）项资产打６折，而第（３）项资产打５折较好一些。尤其对于第（３）项资产而言，我们很难判断经营着是否能够长期在资本市场上表现出英明神武，过往的成功有可能带来未来的灭顶之灾。

于是，大致如下：

资产（１）现值：８０亿

资产（２）现值：１２０亿

资产（３）现值：４５亿

合计约为：２４５亿元。

也就是它的安全范围应该在２４５亿元之下（只是粗略计算而已）。就像“买入”和“持有”是两个概念，如果以３００多亿元的价格交易，可能不具备买入价值，但可能还会存在继续持有价值（比如如果未来几年继续保持大幅度的净资产升值，那么现在的市值就显得不贵了，但如果是买入的话，可能就要考虑最差的情形，谁也说不准它什么时候会出现大面积的公允价值下降）。

作为号称铜锣湾商业地王，铜锣湾的商业环境应该是有能力继续向好，内地自由行预计对它产生长远的正面影响。尖沙嘴和旺角一带的地产也应该不错，看到一项尖沙嘴改建项目，租金水平因物业陈旧而较为低廉，而邻近的海港城租金就较高，改建好了估计还是不错。在上海以及成都的物业也应该还算不错吧（只能从过往在上海的商业地产项目业绩来推理）。

２００６年开始的净回购，以及２００７年的大股东增持这方面信息还是比较正面的。

……　权当乱弹琴了。

以上内容仅供参考，请勿当作投资依据。

阿甘式投资 在上文中提到：
挺好。好的开始是成功的一半。
不过建议呖呖宝细分Soho的利润来源，把握地产行业的商业逻辑。从盈利模式入手进一步分析企业。
SOHO属于商业地产，其利润来源中，地产的销售是其中一块，而商业地产的租赁收入是另外一块。当然07年股票发行的一次性利息收入也是一块。我们要分析他，必须拆细了，逐个分析各个分块的增长情况。
首先，商业地产的经营管理相当重要，好的经营管理，带来高的出租率和高的出租价格。这一块所带来的现金流是可观的。这一点可以从他以前开发的项目的现金流的增长情况分析。
其二，商业地产很考眼光和运作能力，地段选择正确与否，地产商的运作模式是否能不断创新，吸引眼球，至关重要。由于项目都是巨无霸，因此，一失足成千古恨，反之，成熟的持续运作能力则能够使周期性明显的地产行业便成弱周期行业。
其三，建议对比一下此行当的龙头中国海外、华润置地这两家，看看各自的土地储备、出租面积、平均租金、项目现金流增长情况，每年销售面积、销售价格、增长率、资产周转率、收益率等等，有利于更清晰地展现出各自的优劣。
SOHO在严冬来临之前，筹措到了一大笔钱，SOHO的品牌经营也相当有特点，在目前的价位，确实值得关注。再者据我观察，小潘同志为人还是比较厚道的，虽然他对于地产行业的认识、理解、境界仍与中海外、华润置地、万科由差距，不过也算是后起之秀了。
最后，谢谢呖呖宝给我们带来的分析。期待你的进一步解剖。

深受鼓舞，所言谨记在心

艾葳 在上文中提到：

赞同这个观点。呖呖宝同志加油，有了一个好的开始，加以努力必有大成 - 呵呵，怎么感觉倚老卖老了。  

以前做过的一个，以商业地产为主要业务之一的公司，http://q.sohu.com/forum/6/topic/1166541

挥舞鸡腿乱点鸳鸯谱=华人置业

分析时，也受了你这篇文章的启发。  

呖呖宝，革命还未成功，同志仍须努力哦。。。我还在引颈企盼着你的进一步深入分析。。。

阿甘式投资 在上文中提到：
呖呖宝，革命还未成功，同志仍须努力哦。。。我还在引颈企盼着你的进一步深入分析。。。

已经在阅读华润置地和中海外的年报，不好意思，偶动作比较慢。

初步看中海外好像也是最近几年才开始进入商业地产，其住宅方面的收益占大头，租金收益去年只到1.27亿港币，每平米月租金只有104.6港币（或日租金只有3.44港币，这个价格我觉得有点低，但经验不足善不能简单比较，据悉天街主街的日租金为30~38元人民币）。但是其关注物业管理的思路我想是重要的一环。另外这些数据是我粗略获得，还没来得及细挖。

华润置地则早在2000年之前就已经开始商业地产运作，具体的感受得等我继续阅读再作归纳。我需要对商业地产这个子行业寻求一个比较完整的认知。有关数据也在收集统计中。

至于SOHO，其目前进行中的商业地产运作就只有两个酒店：海南博鳌凯宾斯基酒店和北京边上的长城脚下的公社。其他考虑列入商业地产运作的主要是三里屯项目和前门大街，这两个目前都没有开始收益。所以其07年收益中主要仍是高毛利率的住宅销售，具体3块收入为：出售物业（主营）近70个亿，酒店+少量租金+物业公司佣金合计不过80百万，上市资金的利息收益有3个亿。因为上市年龄太小，对于年度收益可能出现较大波动的地产业，SOHO的年度对比数据尚不太可靠。不过可以确定的是，其持续的高毛利率表明其质量和品牌效应，持续的较高纯利率表明其管理层想对节俭的风格。而其历年开发物业的地段，除了两个在业内也比较特殊的酒店（主要是概念上都在于树立品牌）外，基本都不会超出北京三环路以外，且都集中在甲级商圈里，典型的集中投资，谨慎经营风格。诚如你所说，项目巨无霸，若一失足则成千古恨。我会继续跟踪分析，毕竟偶已经持有了  。谢谢你的点拨。

适才有位网友（因没有征得同意，我只能匿名转述）说：SOHO并未真正大量经营商业物业，只是打算向这个方向转变，并且短期内主要收益将仍然来自售楼收入，其经营与华人置业等尚不具备可比性，对于未来的预期现在还很难确定。

我想这个涉及我分析的基础，所以转述过来，也想听听其他朋友相关的想法。

我对SOHO以商业地产的方向来分析，在目前来看的确显得有点早。尽管潘在07年年报中肯定了其3年前的转向决策，但SOHO管理层也说过，目前只是尝试要这样做。 但我的出发点是这样的：

1、过去几年，SOHO的高毛利率依靠的主要是两点：a、SOHO概念，即居家办公，而其最终用户群也有许多的中小企业；b、黄金地段；并且SOHO旗下的物业公司负责协助客户出租这些物业，从某种意义上讲，其实SOHO经营的地产已经接近于商业地产。

2、SOHO现在持有的最主要项目三里屯，也是一个商、办、住综合项目。SOHO管理层亦在多个不同地方表达要专注于商业地产开发，减少甚至不做纯住宅项目。

3、目前就SOHO而言，其转向商业地产对于应对宏观环境和行业竞争状态是一个明智之举，而且其所持有的地段资源也都符合商业地产的要求。

但很明显这些理由并不是充分的。我只能以我的角度来分析，也愿意倾听各位朋友从其他角度提出的观点。

自我剖析一下，也许因为我已经跟老潘坐在一条船上了，所以我的观点倾向于对未来的机遇与风险的分析，也就是倾向于从商业地产的角度来分析。各位读者要留意我的这个问题。

呖呖宝 在上文中提到：
自我剖析一下，也许因为我已经跟老潘坐在一条船上了，所以我的观点倾向于对未来的机遇与风险的分析，也就是倾向于从商业地产的角度来分析。各位读者要留意我的这个问题。

 

机遇大于风险。同样是被市场抛弃，SOHO和别的开发商碰到的问题不同，别人是缺钱，SOHO是有钱但是缺项目。

我们听说过开发商因为拿着大量现金干等而等死的故事吗？SOHO会是第一个吗？

在别人都缺钱的时候，握有150亿现金的SOHO或许是碰上了机遇。老潘IPO后不是不想花钱，但是碰上麻烦没花出去，他便顺水推舟说自己怎么稳健，准备操同行的底。值得庆幸的是，或许在2008年，对开发商来说，“钱”真的比“地”值钱。老潘又信誓旦旦地说了：今年会把钱全部花掉。张欣又煽风点火：我们一定会提高负债率，那么高的通胀下不借钱不合算啊。

不利的方面就是：SOHO真正的看得上标的范围很狭窄。不肯出北京，又要好地段，这样可供选择的项目可能真的不多。

我最看好的是他们的管理层。这样务实的“夫妻老婆店”很难得，而其他高管全部都在SOHO工作了8至十几年，这个团队很稳定。潘石屹爱在媒体上作秀，但根子里是个很小心谨慎、很实打实的人。

另外，通过了增发20%或回购10%的议案——他有150亿还要增发干什么？现在这个股价增发老潘要吐血额。所以只可能是回购咯……

 

----------------------以下纯属YY，可以无视--------------------------------------------

如果SOHO愿意牺牲中短期利润而真的去持有他自己开发的物业的话，那会是非常美妙的事情。牺牲中短期利润或许会伴随着股价下跌，这是继续买入的好契机；而他持有的物业“在人民币升值的大背景下”必将经历一次重估。

记得吗，日本人最疯狂的时候号称：“卖掉东京可以买下美国，卖掉银座可以买下加州。”

10年内，SOHO的这些物业必将经历一次疯狂的重估，当然疯狂的程度我们不必去预测——只要人民币升值的这个大背景不变。

另外，SOHO是北京奥运会真正的收益者。08年夏，全世界把目光放在北京，老外一看，哦幺，北京还有凹造型凹得那么好的物业啊？啊？才5000美金一平方？以上纯属YY。

仔细阅读了一遍，几点不成熟的意见：
1.报表只有4年的时间，稍微少了一点，感觉不免惴惴，很难确定该公司的成长。
2.该公司的竞争优势在哪里?看了楼主的分析，我可以知道他的利基，但是不能确定它的竞争优势-护城河。
3.房地产作为周期类行业，我比较看重资产周转率和库存周转率，在这点上万科是稳步增长，但是soho是明显的周期性特征（只有三年的数据）。
4.对于房地产业，我喜欢用市净率来衡量，不知soho的市净率是多少？比上万科呢？
总体上而言，房地产行业在我的能力范围之外，所以以上的浅见莫怪。

还有个问题，soho的所有股票一共为多少股？
如果在30亿股以下，那它的投资价值就非常大了

小熊之家 在上文中提到：
还有个问题，soho的所有股票一共为多少股？
如果在30亿股以下，那它的投资价值就非常大了

22日的PB 1.53，一共52.3亿股，价格只能算合理，不能算便宜。不过前门地块可能变隐蔽资产（偶对这个比较乐观，也许该打板子）。

 

茶猴的看法也是偶的感受。不过我比较关注的是SOHO过去（从2004年）以来可见的财务上一直比较稳当（很少举债，主要依靠老友垫款、预售款等），而观察过去该公司发展过程（从可收集的材料和报道，以及相关物业销售情况），有几个特点：

1、SOHO前身似乎也很少持有证券；

2、物业开发一直稳扎稳打；

3、持续的高毛利率体现其经营策略的成功；

小熊之家所说的护城河，我想主要还是来自于品牌效应，当然目前因为其规模不够大，所以是否能称其为护城河还有待观察。

我对潘的观感，就是一个稳字，稳中获利能力不俗，所以在当前的形势下，我比较关注SOHO中国。但毕竟其规模所限，很多数字与其他大公司没有直接可比性，所以现在看来还需要观察未来的发展情况了。

如阿甘所说，商业地产对于持续经营和管理物业的能力是有要求的，对于投资眼光是很考究的，目前我对此也缺乏经验，正在努力学习（嫩草芽也只能靠这个了）。如果从林奇或巴菲特的角度来看，这种如履薄冰的感觉不是很好，除非SOHO已经持有大量被证实非常有价值的物业，那样就变成傻瓜也能经营好的公司，不过目前远未到此地步。不过偶已经介入了，就以此为突破口来做个学习通道吧。看来偶跟小熊相似，真到持币时就心痒痒。

其他相关商业地产的研究进行中，待后续N天后再写感受，欢迎各位的探讨。

小熊之家 在上文中提到：
4.对于房地产业，我喜欢用市净率来衡量，不知soho的市净率是多少？比上万科呢？

截至到今天，SOHO总市值为248亿港币，相当于223亿人民币，净资产146亿元人民币，市净率为1.53。

万科的话，市净率差不多4.5倍。

保利3.54倍。

招商2.83倍。

金地2.34倍。

香港的：

中海是4.00倍。

碧桂园是4.67倍。

富力地产是4.08倍。

世贸是2.02倍.

 

 

谢谢茶猴 。
不过还有一点，上面这些都是大地主，PB较高是对他们持有地块未来开发、升值的一个预期。而SOHO是没有又那么多储备的，如果要继续固守北京3环以内，就必须依靠看不见摸不着的政府关系和现有资金，拿下那21个烂尾盘中有价值的部分项目，以及同其他地产商的洽谈结果。所以SOHO的未来不确定性也是值得留意的。此时关注，未来或会有机会。

2009~2010年才是地产商哀鸿遍野的时候。

用现金买现金的典型'案例.
地产商哀鸿遍野是想当然中.
天街项目51%好像还在朝阳区某个部门手中?不知可对,如果不能控制80%以上的股份就无法控制现金流的运用,你的期盼将是黄粱美梦.

不知可对?

LATTE 在上文中提到：
用现金买现金的典型'案例.
地产商哀鸿遍野是想当然中.
天街项目51%好像还在朝阳区某个部门手中?不知可对,如果不能控制80%以上的股份就无法控制现金流的运用,你的期盼将是黄粱美梦.

不知可对?

“哀鸿遍野”究竟是什么状况不知道

但是上面提到的一些大地主，如果单单看看他们的资产负债表，从技术上来说，不少已经在破产边缘。当然我不知道事实上他们会不会破产。

南门项目：动动脑筋，“这事几乎黄了”只有你知道？香港的投资者们都不知道？ 已经体现在股价上的利空还算利空？

LATTE 在上文中提到：
用现金买现金的典型'案例.
地产商哀鸿遍野是想当然中.
天街项目51%好像还在朝阳区某个部门手中?不知可对,如果不能控制80%以上的股份就无法控制现金流的运用,你的期盼将是黄粱美梦.

不知可对?

呖呖宝本来就没抱什么奢望，他早就都把南门项目当作“或有”的“隐蔽资产”了，他有把这块算在内在价值里吗？

 你口气倒很好，人家都是黄粱美梦，就你一个聪明人？

就比你虫鸣,咋的

理论上,中国股市也已经破产了.
目前的市值,无法用对应的存款和货币兑付.
硬币资产,说得好像是不被别人注意的真是存在吧.