经济理财

　　今日，万科发布6月份销售及近期新增项目情况公告。公告称，2008年6月份万科实现销售面积44.8万平方米，销售金额为43.7亿元，分别比2007年同期减少38%和22.8%。

　　公告中，万科还公布了其上半年的销售业绩情况。2008年1～6月份，万科累计销售面积265.8万平方米，销售金额241.3亿元。分别比2007年同期增长15%和38.1%。不过，万科仍在积极增加土地储备。6月再度新增苏州金鸡湖路项目和沈阳业乔项目，总建筑面积达83.1万平方米，万科权益面积达77.32万平方米，需支付地价14.19亿元。截至6月，万科共新增19个项目，分别位于天津、上海、苏州、合肥、东莞、成都等地，总地价约为71亿元，其中有近80%的面积为通过收购获得。

　　尽管6月份销售方面出现同比下滑，但仍然可以从中发现一些新趋势，万科的项目均价环比有所上升，今年5月，万科的销售均价为9160元/平方米左右，而6月的均价却为9754元/平方米。同时，根据联合证券的统计，今年1~5月，万科拿地成本为平均楼面地价2088元/平米，而6月的楼面地价则只有1835元/平方米。行业整体调整，似乎为万科的项目获得更高的价格附加值以及迅速在土地市场抄底创造良机。

　　万科今日还宣布，通过实施2007年度派息及资本公积金转增股本方案，深国投已经再度在二级市场购入万科股票。截至目前，首期限制性股票激励计划2006年度奖励基金持有万科A(8.87,0.33,3.86%,吧)股股票61447370股；2007年度奖励基金持有万科A股股票46341761股；预提的2008年度奖励基金持有万科A股股票60925820股。

　　截至上周五，万科A的股价已从年初的29.02元一路下跌至8.87元(复权价14.19元)，股价下跌极有可能影响万科的股权激励计划。万科董秘肖莉此前曾向《第一财经日报》记者详细解释过万科的股权激励计划中涉及股价的相关条款是：只有在全年万科A股每日收盘价的向后复权年均价必须高于上一年的每日收盘价的向后复权年均价时，激励对象方可获得股权激励，年均价的计算区间是从每年的1月1日～12月31日。但考虑到股价的系统性风险，相关权利可以延后一年获得，当第三年的股价条件高于前两年时，激励对象可以推迟获得激励股票。

　　而万科的2007年1月1日至12月31日的向后复权年均价为22.41元/股，所以，对于2007年的激励股票来说，必须在满足业绩条件，同时2008年或2009年向后复权年均价超过这一价格时，管理层才可获得激励股票。

　　但是肖莉强调，股价涨跌是由非常复杂的因素导致的，有宏观经济因素、政策因素、市场因素、公司基本面等等，不是公司管理层能够主导的。管理层能够做到的，是保持公司基本面的良好运行，为股东提供长期而持续增长的业绩表现。万科股权激励跟股价挂钩，是管理层希望表达与股东共同分享收益、共同承担风险的愿望。

评:

万科6月的销售数据，可以说是无悬念的：

2008 年 6 月份公司实现销售面积 44.8 万平方米，销售金额 43.7 亿元，分别比 07 年同期减少38.0%和22.8%。 2008年1~6月份，公司累计销售面积265.8万平方米，销售金额241.3亿元，分别比 07 年同期增长 15.0%和 38.1%。鉴于销售过程中存在各种不确定性，上述销售数据与定期报告披露的数据可能存在差异，因此相关统计数据仅作为阶段性数据供投资者参考。
此外，2008年 5 月份销售简报披露以来，公司新增项目 2个，情况如下：
1．苏州金鸡湖路项目。该项目位于苏州市工业园区金鸡湖路与东环路交叉口东南侧。项目总占地面积约 4.7 万平方米，规划建筑面积约 11.8 万平方米，容积率 2.5。万科拥有该项目 51％的权益，需支付交易价款 1.81 亿元。
2．沈阳业乔项目。该项目位于沈阳市浑南新区朗日街，项目净占地面积约 22.6 万平方米，容积率 2.5，总建筑面积约 71.3 万平方米，其中计容积率建筑面积约 56.5 万平方米。万科拥有该项目 100%的权益，需支付交易价款 12.38 亿元。

2008年的6月，由于整个房地产市场相对低迷，因此众多大大小小的地产商为了避免集中推盘导致短期内的供需失衡而继续捂盘。当然，也有保利强势推盘销售火爆的特例。但整个6月，我们似乎看不到万科在推盘上有任何主动动作，由此整月的销售清淡也是显而易见的。

楼市在观望，不管是买方还是卖方，两股力量都压抑着，后期不管是价格升或者跌或者平，都会在某一个时刻带来成交量的迅速放大。

当然，因为资金链问题而撑不过这成交量放出之前的那段恐怖日子的企业，覆舟之痛或许在所难免。

对于目前行业研究员更在意房价的涨跌、成交量的多少的关注，我更倾向于对强势企业在市场上占有率的升降，只有市场占有率才是未来在市场上继续扬帆的关键，否则只能沦为挖一把就走的项目类公司。

这个世界太多的诱惑，这个世界太多的机会，不管是诱惑还是机会，太多了并不见得总是好事，虽然人们总有丢了芝麻捡西瓜的愿望，却只怕人们最终丢了的还是西瓜，甚至是一无所有。