大杂烩

   

    随着政府宏观调控政策的加强，以及二次房贷政策的出台，房地产市场价格持续上扬的态势顿时逆转而下，昔日风光无限的地王转而变成了一块烫手的山芋，各地的退地潮相继涌现。和去年风风火火、屡创新高的土地拍卖行情相比，从去年12月起，全国土地拍卖也随着楼市的不景气而变得冷清。不仅很多昔日地王附近的地块仅以底价成交，流拍的情况也不再少见。象今年7月8日，恒大地产缴纳广州地王“员村绢麻厂”地块的土地出让金大限已过，但不少媒体经过多方打听，发现无论是国土部门还是恒大地产都三缄其口，让人对这块地的归属产生巨大的疑问。我们姑且不论此绢麻厂的地块是否已经退了，但有一点无法否认的是，该地块在日渐走低的楼价“压迫”之下，对拿地者本身而言，退地就要损失一大笔保证金，不退的话显然就是握着一块难以下咽的烫手山芋。事实上，在广州，与恒大地产有着同样进退两难遭遇的还有好几家大地产商。2007年9月11日，富力地产勇夺白云区云祥路地块，以楼面地价18728元/m2，成为广东新地王；同一日，保利地产以8768元/m2夺得金沙洲一居住用地，成金沙洲地王；还是在同一日，金地拿下了位于市桥南区规划滨江大道的一地块，楼面地价高达6230元/m2，刷新了此前万科的5784元/m2地王记录。9月17日，中莱投资以44.75亿元创下科学城地王纪录。9月19日，富力以47.05亿元在佛山夺得东平新城地块 ，同样光荣地成了地王。类似的情况在上海福州都有出现，只是情况更为惨烈。象融信福州地王：损失7000万退地，2007年9月11日，福州本地融信房地产公司拍得该市白马路原福州玻璃厂、保温瓶厂地块，总价9.04亿元，楼面地价9953元/m2，直逼附近楼盘售价，成为轰动一时的当地地王。到今年3月初，融信地产不惜损失7000万元土地保证金，将昔日高价拍得的土地退还。象万科东莞地王：低价转让50%股权。象志成上海普陀地王：退地损失3000万，2007年9月，普陀长风生态商务区4号东南地块终以11.04亿元被上海志成企业发展有限公司夺得。今年4月底，志成公司向普陀区房地产部门提出：由于其自身原因，申请终止履行关于长风地块的合约。普陀区房地产部门已同意上述申请并收回该地块。志成公司将因违约而损失超过3000万元的土地保证金。诸如此类的情况无一不表明地王目前正进退两难。

    因此有人得出结论：“对买地方开发商而言，没钱缴交土地出让金，最终就只能是牺牲拍卖前缴交的保证金；对卖地方政府而言，即使是保证金到了手，但收回的地块显然也卖不回原来的成交价，无疑会令钱袋受损失。既然收地对买卖双方都是如此得不偿失，还不如协商出一个双方都能共赢的方式也许更为理性。”然后是洋洋洒洒的所谓对策。

对策一：缓交出让金 双方都得利

　　譬如据说其实恒大地产并没有像外界猜测的那样，因资金紧缺而选择放弃绢麻厂的地块，而是在力争缓期缴交该地王的土地出让金。由于今年上半年以来土地出让市场成交极为惨淡，令土地出让方迫于年度土地出让定额，而不愿意将该地块收回重拍。因此，给予恒大的底线是2008年12月31日前一定要交完出让金。据说富力云祥路地块也有着类似的情形。

　　对此说法，虽然土地出让方没有一个明确的答复，但事实上市场也确实没有这些天价地要重新出让的传闻，这就意味着上述的消息具有一定的可信度。其实，缓交地王的土地出让金，让买地方有一个资金周转的时机，在目前银根紧缩的市场环境下，确实不失为一个让土地买卖双方两全其美的做法。

个人以为：缓交出让金，以利于短期银根紧缺的企业充分利用资金流，整体而言是有利于整个社会的，但是缓交出让金必须不能是无条件的，否则就成为大开发商，大利益集团保护自身利益的工具。土地出让金的缴纳应当是有法可依，也是有法必依的，既然超期缴纳，不管什么愿意都是应当作出相应的处罚的，可能是罚款。这样，社会的利益得到了保护，相关利益人的权益得到考虑，法律得到尊重。最关键的是，让当年冲动的开发商们明白：冲动是要付出代价的，当年正是他们一往无前的将房价地价无理性的推高，今天，面对自己造成的苦果，不是应该自己品尝的么。

　　对策二：

　　调整规划 放地王一条生路

　　目前在其他城市已有地王开始动工，其操作方式就是在土地出让金的缴交方式上较为灵活。据悉，长沙地王已开始动工。而目前有些地区则是开发多少，才交多少土地出让金。

　　有市场人士认为，事实上对地方政府而言，并没有严格执行缴交土地出让金规定的动力。这一方面是从其政绩角度考虑，另一方面政府显然也不希望出现楼盘烂尾的情况。而对于企业来说，能拿天价地的企业大多都是有资金实力的，虽然一时资金紧张但总不至于出现断裂的情况。因此，对一时半会资金周转不灵的知名地产企业给予照顾也在情理之中。

　　除了缓期缴交土地出让金之外，有熟悉项目操作的人士还透露：其实适当调整项目的规划也能顺利促使买地方不挞订。据了解，2007年诞生的地王大多都受到“90/70”政策的限制，难以做成高端的豪宅产品。但若在规划条件上给予一定的放松调整，从而化解高地价的风险，这对开发商而言显然是一条“放生”之路，否则，拿到了处在限价房旁边、且地价还不及限价房房价高的地王的开发商，即使底气再足，恐怕也都要溜之大吉了。

调整规划，这一点是本人坚决不同意的。所谓规划，应当是法律。岂能仅仅因为部分大开发商受当时拍地时的规划限制，只能建设90/70的小户型经济房，无法建设暴高利润的别墅或高端的豪宅产品，无法靠暴利回笼的资金交付地价就简单的在规划条件上给予一定的放松调整，从而化解高地价的风险。说得好听点，这是疏灾解困，难听点，就是偷偷给开发商放生。想想奇怪，拍地的时候说好的规划条件凭啥在现在修改，首先这对当时所有竞标人不公平，早知可以改规划，利润能翻个3-4倍，管他合理价格是多少，先拿到地就是老爷，不合适以后找规划局改改嘛；其次“90/70”政策本身就是针对高端的豪宅产品过多，不符合国情不满足人民群众的需求而推出的，客观上该政策的推出促成了房价的下行和房市的降温，如今因为此政策的疗效反其道而行，这不是公然和国家和人民唱反调是什么；再次，如果不调整规划这些企业就要损失，那就损失嘛，地收回来再拍又有何妨，遵循法律规定的流程，没收保证金，地收回重新拍卖，即使地价再拍只有原来一半又有什么问题，地价低了，房价自然低，人民群众直接受益，没收的保证金可以改善民生，倒闭的企业可以作为反面教材教育后来者，冲动是魔鬼，当年自己推高的地价房价，最终成了轧死自己的最后一根稻草。百利而无一蔽的事，何乐而不为。

附近期广州地王的现状。
　　金沙洲

　　地王

　　拿地时间：去年9月11日 买地房企：保利地产 楼面地价：8769元/m2

　　相邻三块地一起开发 分摊高成本

　　目前金沙洲地价最高的纪录保持者为保利地产。去年9月11日，金沙洲B3701A02地块被保利地产以21.2亿元拿下，折合楼面地价8769元/m2，比起拍价翻了两倍多。保利地产同时还以20.8亿元取得了旁边的B3701A04地块，折合楼面地价8112元/m2。而在这两个地王旁的B3701A06地块，则在拍卖当时，被一心与保利争抢的深圳鸿荣源地产用21亿元买下，楼盘地价也高达7935元/m2。由于这三个地块在出让时，已规划为以中小户型为主，预计以后推出时，一共将能推出6000多套中小户型单位，货量非常庞大。

　　面对居高不下的地价，时隔仅3月，保利地产于去年12月在土地拍卖市场上再次出手，以不到4000元/m2的楼面地价，买下了靠近之前两个天价地王的B3702A05地块。据了解，保利地产有计划将去年9月拍下的两个天价地与去年12月拍下的一个地块合成超过60万平方米的大型社区。由于去年12月取得的地块楼面地价较低，平摊下来，整个大项目的楼面地价在7000元/m2左右。预计这个项目有望在今年年底推出第一期低密度别墅项目，而明年推出江景公寓。记者上周末在金沙洲看到，目前这个大项目的动工迹象还不明显，只有几台推土机在挖掘泥土，不知道是不是在做前期准备工作。

　　科学城

　　地王

　　拿地时间：去年9月 买地房企：中莱投资 楼面地价：6321元/m2

　　见区域房价大跌 总地价尚未交齐

　　去年9月，位于广州科学城的广汕公路与大观路交会处东南侧编号为 KXC－F8－1地块公开出让。最后中莱投资以44.75亿元拿下该地块，折合楼面价达到6321元/m2，创下科学城周边地块的拍卖价格纪录。该地块用地面积为471939 平方米，是当时广州推出的最大的住宅地块。

　　但最近有消息指，该地块目前存在变数。其原因就在于目前科学城所在的区域房价已经大幅下跌。如果中莱以当初6321元/m2楼面地价去建设，盈利几乎没有可能。据了解，该公司在拍地后缴纳保证金后，总地价到目前都没交齐。有消息指出该公司正在与政府协商，希望调低价格或者改规划。记者从开发区也了解到，目前该公司的确在与政府协商，具体内容还在谈判之中。

　　花都

　　地王

　　拿地时间：去年9月11日

　　买地房企：大运实业

　　楼面地价：5659元/m2

　　与大运家园连成一片

　　预计明年启动开发

　　2007年9月11日，花都地王诞生。广州大运实业有限公司以9500万元夺下花都区凤凰路(东)地块，楼面地价5659元/m2。据了解，该地块净用地6582平方米，容积率2.9，可建16788平方米，约可建成131套90平方米以下的中小户型。

　　记者从开发商处了解到，该地块和目前该集团旗下在售的大运家园毗邻，原本就是属于大运实业的工业用地，其性质改变并进入招拍挂后，大运实业对此势在必得，也希望把此地块连同大运家园共同开发。据了解，大运家园共有8栋楼宇，目前开发建设已近尾声。该地王地块，规划建设1栋楼宇，将和大运家园连成一片，目前正在规划当中。该人士还表示，该地块具体开发时间要视乎大运家园销售情况、市场态势及集团发展而定，今年暂时不会有动作，预计开发时间将在明年。

　　
　　绢麻厂

　　地王

　　拿地时间：2008年1月  买地房企：恒大地产

　　楼面地价：13053元/m2

　　引入资金联合开发

　　今年1月初，曾于2001年流拍的员村二横路原绢麻厂地块重出江湖“咸鱼翻生”，不仅成为天河“地王”，也是广州第二高价的地块，由恒大地产集团以41亿元竞得。

　　据了解，该地块用地面积109802平方米、总建筑面积314099平方米，是广州近年来出让的少有的市中心城区大型地块。该地块没有户型限制，且位于临江大道北，西邻珠江新城，南向望江，可看江对岸的琶洲会展中心，拥有二线江景，地理位置十分优越。经过整整75分钟、230轮举牌，恒大地产以41亿元总价、13053元/m2的楼面地价，夺得该地块。

　　今年4月恒大赴港上市受挫，业界对绢麻厂地块开始议论纷纷。6月底，恒大方面传出消息称，恒大地产计划增资扩股6亿美元，并计划有3个新项目进行项目融资，广州绢麻厂项目就是这3个项目中的一个。

　　番禺

　　地王

　　拿地时间：2007年9月11日  买地房企：金地集团

　　楼面地价：6230元/m2

　　期盼调整规划 目前尚未动工

　　今年3月，金地集团曾向外界表示，去年9月11日通过竞投夺得的番禺“地王”项目，将在今年底上市，主攻高端楼市。但据记者现场了解，发现该地块依然维持在拍地时的原状，并没有丝毫的动工迹象，今年底该产品将上市的消息显然已成“流料”。

　　据记者掌握的实际情况，由于金地在拿地时，并不知晓其旁边就有一限价房项目，因此，本想凭着善做高端产品的优势，楼面地价6230元/m2，高些也无妨。但无奈限价房的房价还要比自己的地价低，加上规划条件也较为苛刻，难以设计成豪宅产品，因此，令该项目迟迟难以动工。

　　据相关人士透露，目前金地集团的有关人员还在积极与规划部门进行协商沟通，希望能适当调整规划条件，满足其做豪宅的需求，这样，此前高昂的地价金地也就认了。否则，该项目则难以开发下去。目前，该项目还在做前期的规划，预计最快也要在2010年才能推出市场。  

　　番禺

　　地王

　　拿地时间：2007年7月19日  买地房企：万科

　　楼面地价：5784元/m2

　　“买一层送一层”还是有得赚

　　万科去年7月19日买到的地王已经开发成高端住宅项目金色城品，其巧妙地设计成5.9米的层高，构成”买一层送一层“的复式洋房单位。

　　从现场可看到，两梯六户的户型被设计成教学楼的模样，电梯设在两端，从电梯间出来，经过的是一个长长的景观走廊。其精巧之处在于每套单位都比走道要抬高了1米，有一种沿花园长廊行走的意境。户型设计则采用了宽敞大气的前庭后园设计，更增加了洋房别墅化的味道。据现场销售人员介绍，目前该盘的单价在1万～1.1万元/m2之间，以毛坯房的形式交付。据此前的拍地资料显示，该盘的楼面地价为5784元/m2。因此，业内人士匡算，在剔除了3000多元/m2 的建设成本、管理成本等费用后，预计该盘的毛利为1000元/m2左右。